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【メルマガのサンプル】 ~入居者の過失で漏水加害側になってしまったら?漏水リスクへの備え方~

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.589 ―――――――――
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  録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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◆――――――――― 平成31年2月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,789名

 管理戸数    21,137戸

 全体入居率   99.49%(21,137戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.79%(12,959戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――――◆

 1. 入居者の過失で漏水加害側になってしまったら?漏水リスクへの備え方
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記
 
 
======================================================================
 
 ■ 入居者の過失で漏水加害側になってしまったら?漏水リスクへの備え方
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

不動産投資は長期にわたって行うため、
所有期間中には、様々なトラブルも起こるものです。

なかでも、築年数が経過するほど、
発生する可能性が高まるトラブルの一つが、
「漏水」です。

現在21,000戸以上を管理する
当社の場合、1日1件以上はどこかの物件で
漏水が発生しています。

漏水原因の約7割は、
配管設備の経年劣化によるものです。

しかし、残り約3割の原因は
入居者の過失です。

漏水はいつどの物件に降りかかってきても
おかしくないトラブルです。

そこで今回のコラムでは、
当社が対応した実例をもとに、
入居者の過失による漏水トラブルへの対応法をご紹介します。


昨年の8月、渋谷区にあるマンションの
建物管理会社から連絡が入りました。

『御社が賃貸管理しているお部屋から、
 漏水しているようです。
 
 階下の入居者さんが
 早く何とかしてくれ!と言ってきています』

漏水の厄介なところは、
階下にも被害をもたらしてしまうことです。

まずは現地に行って、
原因を特定しないことには始まりません。

ところが、肝心の入居者となかなか
連絡がつきませんでした。

管理しているとはいえ、本人の了承を得ずに、
勝手に入室することはできません。

留守電、メールを残し、さらに緊急連絡先にも連絡。
最後は勤務先にも電話を入れて、
ようやくお話することができました。

ところが当人は、
『いや~、心当たりないんですけど~』
とのんびりした返事です。

調査立ち入りの可能性を伝え、
入居者の仕事が終わる時間も近かったので、
帰宅後に再度、確認してもらうことにしました。

数時間後、帰宅した入居者から、
連絡が入りました。

『すみません、風呂の水を出しっぱなしにしていました』

早速、現場へ急行です。

お風呂場から溢れだした水は、
自室のキッチンまで拡がり、
床が水浸しになるほどの被害が出ていました。

運悪く、シャンプーの詰め替えパックのゴミが
お風呂の排水溝に詰まって、水が流れなくなっていました。

自室だけにとどまらず、かなりの溢れた水が
下の階にも漏水したようです。

下のお部屋にも、ご迷惑をおかけした謝罪と
状況の確認にうかがいました。

階下の被害状況のほうが酷く、
天井と壁の広範囲で水シミができており、
触れるとまだ手がしっとりと濡れるような状況でした。

さらに、キッチンの換気扇やコンロ、
ダウンライトまで水が被ってしまっています。

原因と被害状況が判明したので、
ここからは一日でも早くお部屋を住める状態に
戻さなければなりません。

当社で管理している上階の部屋では
キッチンに溢れた水を、
すでにバスタオルで一通り拭いてありました。

ただ、キッチンのフローリングには、
水に濡れた痕がうっすらと見受けられます。

このような場合、基本的にフローリングは、
全て交換が必要です。

その場ではダメージが無いように見えますが、
時間が経つと、カビが発生することもあるからです。

後のトラブルにならないよう、
被害範囲の特定には細心の注意を払います。

さてここで気になるのは、
復旧に関わる費用です。

この事例では、入居者の過失で、
オーナー様の所有物であるお部屋に
被害を与えてしまっています。

そのため、これらの復旧費用は入居者に
全て負担していただくことになります。

フローリングの張り替えなどで、
27万円ほど。

また、被害を受けた階下の部屋の復旧費用も、
加害者である入居者の負担です。

部屋を管理する別の賃貸管理会社に
復旧費用の見積もりを出してもらったところ、
こちらがおよそ40万円でした。

これだけの費用ですから、
入居者が簡単に払えるものでありません。

そこで大切になるのが保険です。

当社の管理物件の入居者には、
必ず住宅総合保険にご加入頂いております。

今回のような漏水被害からの復旧費用は、
この保険金でほぼカバーすることができます。

原状回復工事のため、
被害者に仮住まいに移っていただく必要がある際の
費用にも保険が使えます。

保険会社とのやり取りも当社が間に入り、
入居者には内容を確認の上、署名と捺印を
していただくだけです。

その後も、管理組合への工事申請や、
近隣住戸へのご挨拶、
そして工事完了を確認するまでは気が抜けません。

階下の部屋も含めて1か月もかからず、
元通り快適に住める状態に復旧することができました。

漏水トラブルは、
関係者が多く、やり取りも煩雑になりがちです。

加害側、被害側双方の入居者、
オーナー様、賃貸管理会社、

そして、建物管理会社や管理組合、近隣住民、
保険会社も絡んできます。

だからといって対応にもたついていれば、
入居者は退去して、
空室になってしまうかもしれません。

オーナー様ご自身がこの間に立って
やり取りするのは、時間と手間の面からも
まず不可能でしょう。

また、1人の担当者があらゆる賃貸管理業務を
兼任するような体制の会社でも難しいといえます。

1人ひとりのトラブル対応経験も乏しく、
十分に対応しきれないからです。

私たちのように、被害側、加害側関わらず、
毎日のように漏水トラブルに対応している
管理スタッフはわずかだと思います。

経験とノウハウが蓄積されているからこそ、
現場状況の確認と共に、最速で事態を収束させるための
道筋を描くことができるのです。

任せている賃貸管理会社の
トラブル対応力に不安がある方は
お気軽にご相談ください。


日本財託管理サービス 管理部管理課
田村 成騎(たむらなるき)


◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県静岡市出身の26歳。

管理部管理課で、
漏水や火災といった緊急時のトラブルをはじめ、
室内設備や騒音問題など
入居者のお困り事の解決を行っています。

特技は本場渋谷で修行したフリースタイルラップ。
社内イベントでも観衆の心を掴むパフォーマンス力は好評。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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 ■ 2.≪オーナー様の生の声 合計619話 HP掲載中≫ 
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 資金の効果的な運用 No.194 】 

 『資産形成に安心感をもたらす不動産投資』

 Y・I様(男性) 31歳 千葉県在住
 日本財託を知ったきっかけ:世界の資産運用フェア
 ご購入日:平成30年8月
 ご購入物件:大田区(京浜東北線(南)「蒲田」徒歩5分)
       平成18年築 他1戸

 私の最初の投資は、株式投資でした。
 
 しかし、運用に回す資金を増やし、
 上手くリターンを狙おうとすればするほど、
 自分の思うように相場は動かず、損をする取引も出てきたのです。

 そんな折、本屋の投資のコーナーで、
 不動産投資の本をたまたま手にとりました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-466.html
 
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 ■ 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください

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 1.ワンルームのスピード査定

 日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
 ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

 ≪日本財託の5つのメリット≫
 ・メリット1 スピード査定
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 2.ご自宅の購入・売却のご相談

 日本財託グループでは、投資用マンションの販売だけではなく、
 居住用不動産(リノベーション物件)のご紹介、ご自宅の売却のお手伝いも承っております。
 
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『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
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 など客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

また、セミナー参加者限定で、月100戸以上の取り扱い物件から
厳選した非公開物件をご紹介しております。
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!

【東京・休日開催】
 4月7日(日)  13:00~15:30

【東京・平日開催】
 4月10日(水) 19:00~20:15
 
 ※その他の日程で、講師と近い距離で
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 【東京】3月16日(土)13:00~15:00
 
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 ■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

「じゃあ、韓国への転勤、
 よろしくお願いしますね」

突然の異動に頭が真っ白になりました。
寝耳に水とは、まさにこのことでしょう。

前職の会社に入社して
1年ほどがたった時のことです。

アジア圏のビジネスを
視野に入れていたことは知っていました。

しかし、自分が転勤すること、
ましてや海外への転勤について承諾した記憶は
ありませんでした。

「何のことですか?」

話を聞くと、どうやら入れ替わりで退職された前任者の
山のような引継ぎ資料の中に、
韓国の不動産案件に関わるものが混ざっていたとのこと。

それに気が付かず、
承認の印鑑を押してしまい、
私の韓国転勤が決まってしまったようでした。

韓国での最初の目的は、
まずは短期の売買で実績を残すこと。

そして、それを足掛かりに
事業を拡げていくことでした。

そこで目を付けたのが、
韓国の政治の中心『ヨイド』にある商業ビルです。

人が行きかう一等地にも関わらず、
そのポテンシャルを活かしきれていないように感じました。

それは、フロアによっては空室が目立ったり、
人通りを考えれば飲食店を増やしたとしても、
十分売り上げが見込めると感じたのです。

そこでこのビルを買い取り、
リノベーションを施したうえで
再販売することにしました。

当然ですが、一等地の商業ビルのため、
数百億円という巨額の投資です。

さらに、与えられたのは、
半年という短い期間。

まずは、各フロアに点在するオフィスや事務所を
上階に移動させ、整理することから始めました。

ひとつひとつアポイントを取り、
語学が堪能なスタッフに通訳をしてもらいながら
了承をいただきます。

しかし、なかには簡単に首を縦に振らない方もいらっしゃいます。

当時は日本人というだけで、
あまり良い顔をしない人もいたのです。

ただ、国や文化について
自分の意見をもって腹を割って話し合ったところ、
徐々に打ち解けていき、移転に協力していただけるようになりました。

また、事務所移転と並行して、
これまでオフィスとして使用していた2階に
新たな飲食店の誘致を行いました。

さらに、2階へのアクセスをよくするため、
外から直接2階に上がれる階段をつける
改修工事を実施。

現地の協力会社に突貫で作業をお願いし、
目標だった半年で完成させ、
倍以上の金額で再販をすることができました。


「さあ、ここからだ!」

と思ったのもつかの間、韓国転勤から1年が経つ頃に
なんと所属していた会社が民事再生の対象となり、
急遽帰国が決まってしまったのです。

短い期間でしたが、
韓国では上記の商業ビルをはじめ、
1年間で3棟の大型案件に携わることができました。

また、韓国の方々は、
本当に勉強熱心な方が多くいました。

早朝に出勤し、16時ころに仕事を切り上げ、
向かう先は大学の講義。

仕事と並行して勉学に励む姿に
心打たれました。

これらの経験を活かし、
日本財託では法令順守した不動産取引ができるよう
法務審査室として様々な案件に携わっています。

そして、家に帰ってからは、
必要と感じた資格取得の勉強に励んでいます。

現在は司法書士の資格取得を目指していますが、
いつまでも自分を高められるよう
現役でいる限りは、資格の勉強はもちろん、
貪欲に学んでいきたいと思います。


日本財託管理サービス オーナー事務局 法務審査室
神山 直人(かみやまなおと)


◆ スタッフプロフィール ◆

埼玉県川口市出身の41歳。

法務審査室として、法改正や判例変更の情報を収集、
日本財託グループが取り交わす各種契約文書に反映して、
法令遵守した取引が行えるようにしています。 

焼トン屋の誘惑に負けまいと通い始めたジムですが、
体重は思うように減っておらず、
お酒と焼トンの量と運動量が『トントン』の状況です。


◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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        TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
   【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
   【担 当】坂元 寛和

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