日本財託は中古ワンルームマンション投資の国内トップ企業です

所有する土地に銀行からの借入でマンションを建てたのが今から１４年前。 マンションを建てるにあたっては両親から強い反対にあいました。 「あなたが一生働いても建てることができないようなマンションを銀行からお金を借りてまで建てるなんて何事か」 このような剣幕でした。
しかし、将来マンションから得られる家賃収入が私だけではなく、娘や息子のために必ずなるものと信じてマンションを建てることにしたのです。

実際に建ててみるとマンション経営は順調でした。 家賃収入で銀行へのローンも十分に返済できていましたし、特に問題なく経営できていました。 しかし、マンションを建ててから10年を過ぎてから、順調なマンション経営に陰りが見えてきたのです。 新しい入居者の家賃設定額が当初想定したよりも低い、また入居者が退去してしまうと、 なかなか次の入居者が見つかりません。家賃収入では、借入金の返済もまかなえないようになってきたのです。 『マンションなんて辞めなさい』という両親の言葉が頭をよぎりました。

そして、他に所有していた不動産を処分して借入金の繰上げ返済にあてることにしたのです。 繰上げ返済によって、なんとかマンション経営を持ち直すことができたのですが、 入居者がなかなか決まらないのは当然のようになっていました。

24室中5〜6室の空室を常時抱え､しかも一度移動のシーズンを逃してしまうと、 次のピークまで待たなければ入居者は決まりません。さらに、問題だったのは「滞納問題」です。 管理を依頼していた地元の業者は家賃集金までやっていませんでしたので、 24室ある部屋の家賃管理をすべて家内が行わなければなりませんでした。 一人で、ましてやこのような業務になれていないのですから、どうしても漏れが生じてしまいますし、 完全に管理することはできませんでした。家賃を支払わずにそのまま入居者が退去してしまうといったこともありました。

将来のため、家族のために始めたマンション経営でしたが、当初思い描いていたようにはいかず両親からは責められ、 家内にも負担をかけてしまい完全に行き詰まっていました。

そこで確定申告をお願いしている税理士に今後のマンション経営について相談したところ入居者募集に実績のある日本財託さんをご紹介いただいたのです。

まず驚いたのが、担当者がすぐに物件を見学にこられ、色々なアドバイスをしていただいたことです。 エントランスに無造作に置いてあったモップやほうきをすぐに片してくださいと指摘してくださったり、 シルバー人材を使えば費用を抑えて定期清掃することができるなど、日本財託さんにとってはあたりまえのことだったかもしれませんが、 地元の業者からこういった提案はなかったのでとても助かりました。

空室が出たときも１ヶ月を経たないうちに次の入居者を決めていただきました。 いままで年末から3月頃のハイシーズンを逃すと、次の年末になるまで空室は埋まらなかったので､驚いています。 また、空室と同じく頭を痛めたのが滞納です。 管理委託時にはなんと５人の入居者から累計２１５万8千円の家賃滞納があったのです。 実は、家賃の管理を自分で行っていたため滞納があるといことは分かっていたのですが、 誰がどの程度滞納しているか把握していませんでした。

管理を委託したときに日本財託さんに滞納額を確認していただき、２００万円以上の滞納があることが分かったのです。 滞納状況を確認していただいてから滞納家賃の回収に取り掛かっていただきましたので、 回収作業は７月から現在までわずか２ヶ月程。そのわずかな間に１６７万３千円、滞納家賃の７５％以上を回収していただくことができました。

残りの滞納家賃も年内にはすべて回収できる目処がたっているということで心強い限りです。 自分ではとても回収することはできませんでしたので、日本財託さんにはとても感謝しています。

今後も、現在同様空室が発生したら素早く次の入居者を決めていただきたいですね。 子どもたちに家賃収入を残してやるためにも、多少のお金がかかってもマンションの老朽化を防ぐための提案をしていただきたいと考えています。

【日本財託管理サービスの取り組み】

滞納のご相談をいただいてから、当社がまず取り掛かったのが滞納状況を正確に把握することでした。 つまり、「誰が滞納しているのか」「どれだけの期間滞納しているのか」「どれだけの額の家賃を滞納しているのか」 をはっきりさせることから始めたのです。滞納状況は過去２年分まで遡り調査しました。 いままで家賃はオーナー様の口座に各入居者が直接振り込んでいましたので、その通帳を精査することで滞納状況を明らかにしたのです。 通帳を精査するといっても、入居者の数は20人以上、しかもかならずしも毎月決まった日にちに家賃が振り込まれるわけではなく、 月々の家賃を分割して振り込んでくる入居者もいたので、状況を正確に把握する作業は難航しました。
通帳の精査の結果、滞納状況が明らかになりました。 滞納者は5名、滞納期間は２ヶ月から８ヶ月まで、そして累計滞納額は実に215万８千円にのぼりました。

滞納状況が明らかになったので、早速回収業務に取り掛かりましたが、問題が立ちはだかりました。 家賃滞納から回収業務をスタートするまでの期間が長くなってしまったことです。 滞納家賃を回収するためには滞納が発生したら一刻もはやく回収業務をスタートするが最も重要です。 今回のケースでは滞納期間は最長で８ヶ月、短い人でもすでに滞納が発生してから２ヶ月たってしまっています。 案の定、電話で連絡したときに『なぜ今ごろになってそんな話をするのか』と取り付く島がありません。
さらに、昨今の『振り込めサギ』や『おれおれサギ』の影響で、入居者に対して、 単純に滞納家賃を振り込んでくださいといっても、こちらを疑ってかかり思うような成果はあがりませんでした。

そこで、『当社がオーナー様から正式に物件の管理を依頼されていること』と 『入居者全員に対して家賃の滞納状況を精査した結果、滞納が確認できたこと』 という内容証明を契約者と保証人に送付することにしました。内容証明を送ることによって、 当社がサギ行為を行うような者ではなく、オーナーの正式な代理人として滞納家賃の回収していることを契約者と保証人に公的な文書で伝えたのです。
効果はてきめんでした。滞納者の保証人から連絡が入るようになり、次々に滞納家賃の回収ができました。 保証人も内容証明が送られてきたことには驚いたがこのような書類が来たことで、 逆に安心して滞納家賃を振り込むことができたとおっしゃられていました。

しかし、内相照明を送っただけですべての滞納者からすんなりと滞納家賃を回収できたわけではありませんでした。 内容証明をおくっても何の反応も無く、こちらから電話で連絡を取ろうとしても一切電話に出ない方がいらしたのです。 このまま放置していたら、ますます滞納家賃を回収することは困難になります。 確かに、この時点で滞納者に対して裁判を起こせば回収することは難しくありませんでした。 ただ、裁判を起こす前に一度は直接話し合ってみようと考え、マンションを訪問することにしたのです。

訪問したその日、滞納者は部屋に帰ってこず訪問した旨の手紙だけを残して帰りまし.。 また日を改めて訪問したときにやっとお会いすることができたのです。 最初はけげんな表情をされていましたが、直接お話させていただいたことで滞納家賃を分割で支払っていただくお約束をしていただくことができました。

内容証明をおくったことが今回の滞納家賃回収のターニングポイントになったと思いますが、 それだけではなくその後地道に滞納者を訪問したことが滞納家賃の回収に繋がったのだと思います。 ８月末現在、5人中３人から全額回収し、残りの２名についても分割で滞納家賃を支払う旨を約束して頂いております。

ある理由からアパート経営をすることになり、アパートの管理会社を探していました。アパートを購入した不動産仲介会社に、たまたま日本財託の方が営業に来ており、偶然知り合ったのが日本財託さんとの出会いのきっかけです。日本財託の営業の方にお話を伺ったところ、他の不動産業者と比較して管理を重視していると言うことが良くわかり、アパートの管理をお願いすることにしました。

アパート経営のほかにも、これまで株式投資もしてきましたが、投資家の利益に反することが多いと思われるMSCB（転換価格修正条項付転換社債）を乱発したり、経営者の利益になるならば投資家のことなど考えない姿勢に嫌気が差してきて、不動産投資の方が自分に合っているのではないかと思い、株式ではなく不動産投資であるワンルームマンションを購入することにしたのです。

そして、日本財託さんがワンルームマンションの投資セミナーを行っていることを知り、興味があって参加しました。重吉社長や他の講師のお話を伺い、自分にも出来るのではないかという気になり、千駄木と東墨田でそれぞれワンルームマンションを購入しました。早急なリターンを求めずに、元本を地道に返済するというスタンスが自分の投資スタイルに合っていると思ったのです。

また、どの物件を購入するか迷っていたとき、営業の方に「迷っているときが一番楽しいので、多いに迷ってください。」と言われました。今まで自宅やアパートを購入した際には不動産会社から契約をせかされて来ましたが、このようなことを言われたのは初めてで、かえって信頼が置け、日本財託さんから購入する決め手となりました。

さらに、管理をお願いしていたアパートに空きが出たとき、年末年始にも関わらず一月も経たずに入居者を決めていただいたこともあったことから、購入後も安心して物件をお任せすることができています。

現在は、早く借金を返済し、購入した物件を自分のものにして、家賃が全て可処分所得になる日を楽しみにしています。 これからも良い物件の紹介と不動産の管理をお願いします。また個人的な意見ですが、株式公開などは行わず、こじんまりで結構ですから今の日本財託の気質を失わないでください。

突然、夜中に鳴り響く電話。一度や二度ではありません。
不動産投資を始めてからというもの、夜間の入居者からのクレームが私の家に直接かかるようになってきました。
そうというのも、以前管理をお願いしていた会社が18時以降の営業を行っていなかったので、夜間の入居者からの連絡はすべてオーナーである私に直接あったのです。
もちろん入居者にとっては、平日も休日もお構いなし。
『不動産投資は手間がかかるものである。』このように自分に言い聞かせて入居者のトラブルや依頼にも対応していきましたが、もう限界でした。
そこで、顧問をしていただいている税理士に相談し、日本財託さんを紹介していただきました。

日本財託さんに管理をお願いしてからというもの、入居者からのクレーム電話がかかってくることは一切なくなりました。
劇的な変化をもたらしたのが「24時間365日年中無休の入居者専用コールセンター」です。入居者は室内設備の故障などがあった場合は専用のフリーダイヤルに連絡し、業者に対応していただくのです。
このコールセンターのおかげで私が電話対応することはなくなりました。
私は日本財託さんから報告を受けるだけです。
以前の管理会社では、設備の修繕が発生したとしても毎月一回の定期報告しかありませんでしたが、日本財託さんはこまめに連絡・相談してくださいますので、安心して物件をお任せしています。
今年の10月には、台風により1階の外壁からの漏水が起こり、室内に被害が発生しましたが、これもコールセンターが無ければ、素早い対応はできませんでしたし、コールセンターのありがたみが改めてよく分かりした。

また来年には、建物の外壁塗装や修繕も行っていくつもりですので、日本財託さんには、入居者への対応だけではなく、建物管理についてもいろいろなご提案を期待しております。

悩みの種は、年間を通じて15室以上の空室を抱える女性専用マンション。
12月から3月までの引越しの時期を逃してしまうと、来年の同じ時期になるまで空室はまったく埋まりません。自分なりに、業者に働き掛けたり、女性専用マンションということで防犯対策を強化する為に「防犯カメラ」を設置したり、マンションの外観やマンションロビーを改修したりしてみたのですが、思うような効果は上がりませんでした。このような状態が、毎年のように続いていたのでマンションを満室にすることを半ば諦めていました。
昨年の夏、たまたま日本財託さんの営業マンとお話する機会があり、これ幸いとマンションの状況について、色々と相談させていただきました。
日本財託さん独自の入居者募集のノウハウやこれまでの取り組み・実績を聞き「これならいけるかも！」と手ごたえを感じ、善は急げと、早速管理をお願いすることにしました。
「今年はいつもと感じが違う？」そう感じ始めたのは年末にさしかかった頃です。
入居申込が例年よりも早く、そして多かったのです。もともと日本財託さんの入居者募集のノウハウをお聞きしていましたので、きっと効果はあらわれるだろうと思っていたのですが、まさしく効果てきめんでした。
それも、最寄の沿線以外にある業者にも販促活動したことや、女性専用マンションなのでエステや美容室など女性の多い職場を狙ってダイレクトメールを出したり、また白百合女子大学などの沿線の大学へのチラシ撒き、現入居者からの入居希望者を紹介してもらうキャンペーンの実施など、様々な手を打っていただいたおかげです。
その結果、今年は引越しの時期が終わって空室が５部屋という状態でした。
空室の数は例年の半分以下になりましたので、私としては大満足でした。
しかし、ここからが驚きでした。
ピークの時期を過ぎてから、残った５部屋がすべて決まったのです！
私自身は満室にすることをもう諦めていたのですが、それも日本財託さんが満室にすることを諦めず、そして粘り強く募集活動を行ってくれたおかげです。

日本財託さんには感謝しきりです。

正直に申し上げますと、管理会社を変更してこれほど効果が上がるとは思いませんでした。
入居者募集以外でも、「素早い敷金精算」や「見やすく・分かりやすい帳票」、「マメな連絡」など、以前の管理会社と比べる様々な点で日本財託さんの管理の方が優れていると感じています。
さらに、入居者からのクレームも日本財託さんに管理をお願いしてからその数は確実に少なくなっています。

今後は、入居者が居心地よく過ごしていただく為に、ミネラルウォーターの設置や、クリスマスにはツリーやマンションにデコレーションを施すなど、いろいろな取り組みを行い、日本財託さんからも様々な提案をしていただきたいですね。

一棟マンションを取得して約20年。建物も劣化し、入居者の確保が次第に難しくなりました。32戸のうち13戸も空室の状態が続いていて、銀行への返済金もままならない状態でした。
そんな時、インターネットで賃貸管理会社を調べ始めたところ、日本財託さんを知りました。
日本財託さんの運営方針・的確で無駄のない管理ノウハウに強い信頼感を持ち、家族全員賛同のうえ、即刻管理会社を変更することに決めました。
管理をお願いしてからの日本財託さんの動きは実にスピーディーでした。
まずは、建物全体の見直しです。
エントランスやマンションの裏に放置されていたゴミを片付け、古くなった郵便受けも替えました。共有部分の蛍光灯切れも即対応。屋上防水もやり直し、将来の漏水に備えました。
それと、同時進行で入居者募集も行っていただきました。
インターネットで調べて日本財託さんが入居者募集に強いことは知っていたのですが、実際にお願いしてみると予想以上の素晴らしい成果を得ることができました。蘇ったとはまさにこのことです！
お陰様で今では満室経営です。少し前まで銀行への支払いに困っていたことがウソのようです。
また、トラブルが生じた場合も私に話を持ち込む前に処理・解決していただき、わずらわしい問題もすべてこなしてくれて「さすがこの道のプロ！」だと感服しています。
定期的な報告や提案事項も写真をつけて事細かに提案してくださいますので、たいへん助かっております。
あのとき、インターネットで日本財託さんを知ったのも何かのご縁かと思っています。これからも日本財託さんからは色々な提案をいただき、満室経営の手助けをしていただきたいと思います。

日本財託さんに管理をお願いする前は、「マンションの保全を行う建物管理」と「入居者募集等を行う賃貸管理」をそれぞれ別の会社にお願いしていました。
両社の連携は不十分で、建物管理会社からの連絡を私がうけ、それを賃貸管理会社に伝えるといった具合で、いちいち私が仲介しなければなりませんでした。
しかも、以前の賃貸管理会社は家賃の入出金管理をしていませんでしたので、毎月自分自身で家賃の入金チェックをしなければならず、これも大変な手間でした。
それに加えて大変だったのがトラブルへの対処です。
真夜中にテナント同士のトラブルがあり、直接私に警察から連絡が入ったのです。以前の管理会社は深夜対応をしていませんでしたので、私が直接対処したのです。
そんな時、顧問の税理士さんから、日本財託さんでは24時間入居者専用のコールセンターが完備されていることを聞き、迷わず日本財託さんに管理をお願いすることを決めました。
日本財託さんに管理をお願いしてからは、家賃の入出金管理はもちろんのこと、トラブルへの対処も迅速かつ的確に対応していただいております。私がトラブル解決のために何かすることはなくなり、今では安心して眠ることができます。
しかも日本財託さんには建物管理と賃貸管理の両方をお願いしていますので、以前のように2社の連携不足で悩むこともなくなりました。報告・連絡も欠かさずしてくれますので、安心して物件をお任せしています。

>>賃貸管理のご案内はこちら

もともと地元の不動産会社に管理をお願いしていましたが、その会社は「家賃送金が遅れる」「連絡しても担当がおらずたらい回しにされる」「折り返しの連絡もない」など、ほったらかしといっても過言ではない状態でした。しかも、当時は全32戸中1階部分4戸すべてが空室でした。
そうというのも、1階部分の排水管の勾配が不足していたため、1階の各部屋がお風呂などで一斉に水道を利用すると排水溝から水が溢れて浸水してしまっていたのです。以前管理をお願いしていた管理会社では、浸水が起こると修理はするのですが、その場しのぎの対応で根本解決まで至らず、当然1階の4室は長期間空室のままでした。そんな時、知人から日本財託さんを紹介されたのです。
早速、管理をお願いしたところ、浸水原因である排水管の補修をすぐに行っていただきました。そして1階部分の空室をすぐに埋めていただきました！これには、大変驚きました。
管理をお願いするときに、営業マンの方からポイント会員制度などの独自の賃貸募集ネットワークがあるということを聞いていましたが、ここまでのものだとは思いませんでした。
また、毎月決まった期日にきちんと入金があり、送金の内容も明細書に記載されていますので、安心できます。こちらからの問い合わせに対しても、その場ですぐに回答があり、とても助かります。
日本財託さんに管理をお願いして分かったのは、地元の小規模不動産会社の管理では限界があるということです。入居者募集や管理業務にノウハウをもつ管理会社を選ぶことの重要性を改めて痛感しました。
今後は、募集業務や管理業務だけでなく大規模修繕計画や資金計画などについてもアドバイスいただき、よきパートナーとしてより一層がんばっていただきたいですね。

>>賃貸管理のご案内はこちら