空室リスク
空室リスクを防ぐ3つのポイント
１ 将来にわたって賃貸需要が安定している東京を選ぶこと
不動産投資は現在だけでなく、将来にわたって賃貸需要があるかを見極めることが重要です。
2008年を境に、すでに日本の人口減少傾向は進んでいます。今後、東京を除く多くのエリアではマンション経営が成り立たなくなっていきます。
つまり、将来にわたり不動産投資が成り立つのは、賃貸需要が安定しているのは東京だけなのです。
日本全国から若者を集める東京
賃貸住宅の入居者層となる15歳～29歳までの若者が東京に集まり続けています。
他の道府県からの流入数は東京都は73,855人となっており、2位の神奈川県（23,500人）と比較して約3倍と突出して増えています。
2022年年1月1日現在の東京都の人口（外国人登録者数含む）は、およそ1,399万人となっており、この10年間で約130万人も増加しています。
圧倒的な経済規模が生み出す人口増のサイクル
東京の都内総生産（GDP）は115兆円以上で、世界17位に相当します。また、上場企業の約5割が東京に本社を置いています。日本に進出している外国企業の日本本社も約半数が東京に所在しています。活発な企業活動は雇用を生み出し、職を求めて人がさらに集まるサイクルが東京にはできています。
２ 空室期間が短いワンルームを選ぶこと
意思決定者が1人なので入居が決まりやすい
ワンルームは入居の意思決定者が当然1人です。一方ファミリー物件は本人だけでなく配偶者や子どもなど複数人がいる分、入居が決まるまでの期間が長くなります。また、部屋が小さい分、リフォーム工事にかかる期間も短く抑えることが可能です。
借りる人が多いマーケットで勝負する
東京都では、賃貸住宅に住む世帯の7割が単身者です。ファミリー向けの物件は「購入する」という選択肢と競合することになりますが、単身者は賃貸のマーケットしかありません。
３ 入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶこと
物件の立地がいくら良くても、管理を任せる賃貸管理会社の入居者募集によって空室が埋まるスピードは大きく違います。様々なノウハウを駆使して１日でも早く空室を埋めてくれる実績のある賃貸管理会社を選びましょう。
滞納リスク
滞納リスクは入り口から防ぎ、素早く対応
入居審査は滞納抑止の視点から
滞納を防ぐ一番の方法は、そもそも滞納を起こすような人を入居させないことです。そのために大切なのは、入居審査です。
一般的な賃貸管理会社では入居審査業務は賃貸仲介業務の担当者が行いますが、当社では滞納督促を行う債権管理部が入居審査を担っています。滞納督促を行ってきた視点で厳しく審査を行うことで、より多くのリスクを未然に防げるからです。
発生したら翌日から即対応が解決のカギ
家賃滞納が発生してしまったら、1日も早く対処して、常習化させないことが重要です。
当社では指定の入金日に、家賃の振込・引き落としが確認できなかった場合、原則としてすべての滞納者に対して、その翌日までにSMS（ショートメッセージ）を一斉配信しています。
また、前月の滞納者を対象に引き落とし日の事前通知を行うことで「うっかり滞納」を抑止しています。
100％の家賃滞納保証サービス
なお、当社では賃貸管理サービスに100％の家賃滞納保証が付帯します。万が一滞納が発生しても、1日も遅れることなく、家賃をお振込みいたしますのでご安心ください。
※当社が斡旋した入居者で連続12ヶ月迄
建物老朽化リスク
建物老朽化リスクを抑えるには、RC造・SRC造のマンションを選ぶことです。
その上で、押さえておくべきポイントが3つあります
丈夫で長持ちする物件選びの３つのポイント
しっかり管理が行き届いていればマンションの寿命は60年以上！
メンテナンスが適切に行われていれば、RC造のマンション寿命は60年以上と言われています。逆に、管理がずさんなら、老朽化は加速度的に進んでしまいます。
過去を知れば未来が予測できる！重要事項調査報告書のチェック
重要事項調査報告書には、過去の修繕履歴や修繕積立金の総額、管理費や積立金の滞納状況や今後の修繕計画が記載されています。
築年が経過しているのに修繕積立金が十分に貯まっていなかったり、適切に修繕が行われていない場合は注意が必要です。
地震・火災リスク
建物・立地の２本柱で地震・火災リスクを軽減
建物｜新耐震基準のRC造・SRC造の分譲マンションを選ぶ
1981年（昭和56年）以降に建てられた新耐震基準の物件を選べば地震リスクに対応できます。
新耐震基準法は、1978年（昭和53年）に宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に、新たに定められた基準で『震度６強以上の地震で倒れない住宅』とされています。
実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられた分譲タイプのワンルームマンションの倒壊は1棟もありませんでした。
一方で、旧耐震基準のマンションでは、ほぼ同じ立地にも関わらず大きな被害が出て、居住できなくなってしまった例もあります。
※熊本地震の被害の様子。道路一本を隔てて「新耐震」と「旧耐震」で被害の大きさが異なる。
立地｜ハザードマップでリスクを確認
各自治体が発表しているハザードマップを確認し、地震や火災の危険度を確かめましょう。
東京都であれば、地震危険度マップを公表しています。
木造家屋密集地域や、緊急車両が入れないような狭い道路沿いの物件は避けるべきです。防火地域、準防火地域に指定されているエリアであれば、さらにリスクが抑えられます。
家賃下落リスク
賃貸需要の底堅い立地の中古を買えば、下落は最小限に
新築時から家賃は下がるが、その後は安定
一般的には新築時をピークに、家賃相場は下落していきます。
東京23区ワンルームマンションの場合、新築からの10年間では、年1％程度の下落率となっています。
しかし、下落率は年が経過するごとに緩やかとなり、築20年～25年ほどで下げ止まる傾向にあります。
家賃が下落する可能性が高い新築ではなく、はじめから中古マンションを購入することで家賃下落リスクを抑えられます。
また、建物の価値よりも、その立地や建物の利用価値が大きく家賃価格を左右します。都心に立地し、最寄り駅徒歩10分以内の利用価値が高い物件を選べば、長期間にわたり家賃価格帯を維持することができます。
物件価格下落リスク
供給が限られる東京都心の高収益物件を選ぶ
物件の価値を維持する上で何よりも重要な要素は立地です。将来に渡って高い賃貸需要が見込め、収益性が維持できる物件であれば、資産価値を維持することができます。そのためには、東京23区で駅徒歩10分以内の利便性の高い物件を選ぶことです。
中でも供給が限られる中古ワンルームであれば、より価格下落リスクを抑えることができます。
その理由は、ワンルームマンション開発規制条例です。東京23区ではすべての区でワンルームマンション開発を規制する条例や建築指導要綱が定められており、25㎡未満のワンルームを新規で建てづらくなっています。
中古ワンルームの人気は高まり、価格も上昇傾向
投資物件としての人気が高まっていること、またアベノミクス以降の金融緩和の後押しもあり、首都圏中古ワンルームマンションの取引件数は7年前と比較して倍増しています。
新築の価格はディベロッパーが決め、中古の価格は市場が決める
新築物件の販売価格には必ず「新築プレミアム」が上乗せされています。その内訳は、ディベロッパーや販売会社の宣伝広告費や人件費、そして利益です。あなたが目にするフルカラーの綺麗なパンフレットやチラシ、物件専用のウェブページなどの費用は販売価格にしっかり上乗せされています。
「新築で買った物件を数年後に売ろうとしても、その価格で売れないので、ローンが残ってしまう」ことは、不動産投資でよくある失敗の一つです。
一方で、中古の販売価格は市場流通価格に基づいて決まるので、万が一すぐに売却するような時も、大幅に価格が下る可能性は低くなります。
管理会社倒産リスク
管理戸数やオーナー数が増加中で実績豊富な会社をパートナーにする！
管理戸数／棟数や委託オーナー数の伸びは健全経営を行い、サービスが支持されている証拠です。20年以上の実績があり、豊富なノウハウを持つ管理会社を選ぶことで、将来にわたって得られる収益を最大化できます。
金利上昇リスク
不動産投資で一番のリスクは過剰な借入金です。
借入金の金利上昇リスクをなくすには、そもそも借金をせずに現金で不動産を購入することが一番です。 しかし、実際には多くの方が借り入れを利用して購入をしています。
金利上昇のリスクを抑えるためには、購入後にそのままにせず、「繰り上げ返済」を計画的に行っていくことが大切です。目標は、総資産に占める借入割合を40％以下に抑えることです。ここまでいけば、金利上昇リスクへの耐性が高まります。
もちろん、大前提として、借金をしすぎないことも重要です。
1億や2億といった形で借り入れの額が大きすぎれば、金利上昇リスクも跳ね上がり、繰り上げ返済も効果を発揮しにくくなるからです。
繰り上げ返済には2つの種類があります。
家計や資産計画を踏まえて、2つの種類を組み合わせながら、計画的に返済を進めることでリスクを抑えつつ、資産形成のスピードを加速させることができます。
