入居者募集のノウハウ
身銭を切ってでも空室を埋める！
一般の賃貸管理会社の考え方
一般的に賃貸管理会社は、募集手数料を収入の柱としています。
自社単独で入居者募集を行えば、貸主と借主の両方から手数料が入ることから、情報を外部に公開したがらないのが現状です。
その結果、入居者募集に時間がかかってしまい、それでも対策を取ることはなく、オーナー様にとっては不安な日々を過ごすことになってしまいます。
日本財託管理サービスの考え方
日本財託は、満室になって初めてオーナー様から信頼を得ることができるという考え方です。
入居者が決まらなければ身銭を切ってでも必ず空室をなくす姿勢を貫いています。
「一日でも早く空室を埋め、
一日分でも多く日割り賃料をオーナー様にお届けすること」それが当社の最優先課題です。
ポイント会員組織が協力サポート
賃貸仲介会社のネットワークを活用し、当社の物件に入居者を紹介すればポイントが貯まる「ポイント会員」という制度を設けています。
ポイントは商品券に交換でき、さらに貯めていくことで大きな特典がつきます。当社の物件に入居者を紹介すれば、ポイントというインセンティブが付与されるので、他社の物件に優先して当社の物件を紹介してくれるのです。
また、入居者募集に苦戦する物件や閑散期などは、ポイントを倍付けにしたり、様々な特典をつけることで空室解消に役立っています。
入居者募集における情報配信
月間25万PV以上
仲介会社専用ホームページで情報発信・申込受付から審査まで
当社では仲介会社がお客様に物件を紹介しやすいよう、独自の仲介会社向けの物件紹介ページを開設しています。ホームページ上では、募集中の物件一覧表がダウンロードできるだけでなく、物件の募集図面、そして豊富な写真を閲覧することができます。
さらに、これまでFAXだけで受け付けていた入居の申し込みもWEB上でもできるようになり利便性が向上。
入居者審査の状況もWEB上でタイムリーに確認可能です。
解約連絡を受け付けた翌々日には、HP上に物件情報を掲載。
豊富な情報量とタイムリーな更新で空室期間をさらに最短化！
インターネットを積極活用して物件をアピール
数多くの賃貸物件がポータルサイトに掲載されるなか、 少しでも閲覧者の注目をひけるよう、物件の魅せ方、写真の掲載方法に工夫をこらしています。
ネット上の工夫
撮り方ひとつでこれだけ違うお部屋の広さ！
インターネット上では写真ひとつで問い合わせの数が大きく違ってきます。
例えば、同じ物件でも写真の取り方次第で、部屋を広く見せることができます。
当社ではプロカメラマンがひと部屋あたり100枚以上の写真を撮影し、厳選した15枚を不動産情報サイトへアップ。お部屋が広く、そして快適な生活がイメージできるよう、気を配っています。
360度画像によるVR内見
あたかも実際のお部屋に内見に行くような感覚で、スマートフォンやパソコンからお部屋の様子を自由に見ることができます。
都内5,000社の賃貸仲介会社に最新の情報を毎日配信
当社では、その日に届いた退去の連絡は翌日中に物件状況を確認して、新規募集資料を作成、翌々日には都内約5,000社の賃貸仲介会社に情報を配信しています！
退去の連絡が届いた翌々日には新規募集が始まるのでスピーディーな入居者募集が可能です。
重点物件はピンポイント営業
毎朝行われる賃貸募集会議ではその日の重点物件を決定、都内エリアごとの仲介会社にピンポイントで物件情報を配信します。
入居者を早期に決める支援体制
スピーディーな内装工事
内装工事を早期に仕上げることで、内見機会を増やします。協力会社20社のネットワークを活用し、工事をスピーディーに対応。内装工事期間は平均10.24日※ 。早期に内見を可能にすることで、空室期間を短縮し、1日でも多く日割り家賃をオーナー様に届けます。
※工事代金20万円以下の通常工事
仲介会社の担当者をお待たせしない受付体制
仲介会社向け専門コールセンター
空室状況の確認や内見の受付、問い合わせ対応などきめ細やかな対応を行なっています。内見終了後に担当者へのヒアリングを行い、次回のご案内に活かします。
また、夜間には自動物件確認システムで空室状況が可能できるので、
24時間365日仲介会社の担当者をお待たせしません。
LINEで物件確認・自動音声確認
空室状況を24時間365日リアルタイムで確認できる新しいツールです。身近なツールを通じて、仲介営業担当者が当社管理物件の情報を手軽に入手できます。
空室を解消し、トラブルを防ぐ外国人入居者対応
300万人の在日外国人へのアプローチ
現在、日本には約300万人もの外国人が暮らしています。人口減少時代に突入している日本では、日本人だけをターゲットにして不動産経営をしていたのでは厳しくなることが予想されます。そこで、この300万人もの在日外国人マーケットをうまくアプローチすることが、将来の安定した不動産経営を可能にします。
外国人入居者に対する誤解
実際は、外国人入居者は日本人と比べて滞納は少ない！
なぜなら、外国人は「部屋を追い出されると他に住むところがなくなってしまう」
と考えているので家賃の支払いを重要視しているからです。
外国人入居者はすべて保証会社に加入
当社が契約する外国人入居者には保証会社に加入頂いています。
滞納やトラブルなど万が一のことがあっても、保証会社が対応するので、
オーナー様にはご負担がかかることはありません。
留学生も東京に集まる
日本に集う外国人留学生の数は2019年度に30万人を超えました。2020年度からは新型コロナウイルス拡大の影響で、減少傾向に転じましたが、長期的には今後も増加が見込まれます。
なかでも東京には全国で最も多くの留学生が集まっています。
日本財託グループでは、増加する外国人留学生へのアプローチを強化し、空室の早期解消に努めています。
外国人入居者へのサポート体制
外国人入居者サポートの専門部署を設置。入居審査、入居後のフォローを行うほか、就職セミナーや入居者交流会など入居者向けのイベントも開催しています。
国際事業課の主な仕事
・外国人の入居促進
・外国人入居者の生活サポート
・住み替え相談
・仲介会社への情報発信
・大学、日本語学校への情報発信
・外国企業に向けた広報活動
・外国人入居者の交流会の企画・実施
入居者募集の流れ
1. 募集準備
物件図面の作成
家賃相場の調査
募集一覧表の作成
WEB、仲介会社向けHP上への物件情報掲載準備
2. 情報配信
仲介会社に向け、FAX、メール、インターネットにて物件情報の配信
【退去の連絡を受けた翌々日には物件情報を配信します。】
3. 日常営業活動
重点物件をFAX、メールにて情報配信
仲介会社に対する訪問、電話営業
退去後の室内写真の撮影
仲介会社向けホームページのメンテナンス
4. 入居者審査
有料オプションサービス
より良い物件を演出するホームステージングサービス
ホームステージングサービスでは、入居者募集中の物件の室内へ家具やインテリアを設置することで、モデルルームのような演出を施します。
あたかも雑誌で特集されているお部屋を訪れたかのような、お部屋自体のポテンシャルを最大限に引き出すことが可能です。
築年数や立地、お部屋の面積によらず効果を発揮しており、入居申込みを獲得するまでの期間を、通常募集時より平均で3分の1程度に短縮できています。また未内見で決定するユーザーへの訴求効果も狙うことができます。コストパフォーマンス抜群の空室対策ですので、今ある空室を演出してみたいという方はぜひご相談ください。
※ホームステージングは有料サービスとなります。
急な引っ越しでも安心。家具家電付き物件
主に一人暮らし、転勤者、海外からの入国者へのサービスとなります。暮らしに必須となるデザイン性が高く、良質な家具を備え付けにすることで、他の部屋と差別化することができ、早期の空室解消や家賃の維持・アップにもつながります。投資して付加価値を生み出し、物件の魅力を最大限に引き出すことができます。オーナー様には、賃料増額にもつながる施策となり、安定収入の維持につながります。
※家具家電付き物件は有料サービスとなります
