ワンルームマンションの間取りは分譲年代によって、
大きな変化はありませんが、唯一大きく異なる点がユニットバスです。

分譲された年代によって、
バスとトイレ、洗面台が一体型となっている３点式ユニットバスや、
バスと洗面台は一緒でもトイレは別になっているもの、
そして、最近では独立洗面台が付いた部屋も珍しくありません。

どのユニットバスが設置されているのかは、
物件の分譲年数から把握することが可能です。

1980年代後半から90年代初頭のバブル期に分譲された
いわゆる「バブル期物件」は、３点式ユニットバスが主流でした。

外国のリゾートホテルが連想され、当時は人気を集めた設備でしたが、
次第に下火となり、2000年以降に分譲された物件のほとんどが、
セパレートタイプのユニットバスとなっています。
2010年代からは独立洗面台が設置された部屋も目立つようになりました。

こうして、ユニットバスの変遷をたどっていくと、
最新設備のほうが入居者から好まれると思われる方もいるかもしれませんが、
3点式ユニットバスの物件に入居者がつかないわけではありません。

適切な家賃で募集すれば、しっかり空室を埋めることができます。

また、設備面で見劣りしても、リノベーションを実施することによって、
収益力を高めることもできます。

そこで、今回のコラムでは3点式ユニットバスのバリューアッププランについて、
最新の事例を交えて、お伝えしていきます。

まずは、3点式ユニットバスがどれくらいの期間で空室を解消することができるのか、
募集状況について確認していきます。

2023年10～12月における当社管理物件における
賃貸契約データでは、東京23区における成約実績931件のうち、
約22％となる209件が3点式ユニットバスのバブル期物件でした。

空室期間である解約日からの賃料発生までの平均日数は、
バブル期物件は38.4日。
一方、バス・トイレ別が主流となっている2000年以降の物件だけに絞ると32.2日。
3点式ユニットバスの物件のほうが、6日ほど空室期間が長くなっています。

ただ、その分バブル期物件はバス・トイレ別の物件と比べて、
物件価格が1,000万円～1,500万円と手ごろで、手取り利回りも相対的に高くなります。

一方、家賃の絶対額はやはり築浅物件のほうが高くなっており、
バブル期物件の平均成約賃料が66,366円のところ、
2000年以降の物件は86,758円となっています。

家賃収入を向上させるためには、
3点式ユニットバスのバリューアップが鍵を握ります。

バリューアップするための手法は、大きく2つあります。

まず1つ目が、3点式ユニットバスを撤去して、
バス・トイレ別にする分離工事です。

当社でも、これまで521件の工事実績があり、
代表的なバリューアッププランと言えます。

2022年、2023年と直近2年間だけでも55件の工事を行いました。

分離工事を行うには、3日間ほどかかるので、
ほとんどのケースでは、退去後のリフォーム工事と一緒に行いますが、
前回賃料との差を比較すると、
平均して6,230円ほど家賃を高くすることができました。

また、工事費用は100万円～120万円が必要です。

そのため、長期間にわたって住んでいた入居者が退去して、
原状回復工事費用がもともと高額になるケースであったり、
ユニットバス自体が壊れて、
新しいユニットバスに交換するタイミングで、
バスとトイレの分離工事を行うことが多いです。

ただ、分離工事は、
すべてのユニットバスで実施できる訳ではありません。

ユニットバスには、規定のサイズがあり、
最小サイズが1014サイズ（1000mm × 1400mm）、
その次の大きさで1116サイズ（1100mm × 1600mm）となります。

もし1014サイズで分離工事を実施すると、湯船が小さくなりすぎてしまい、
身動きすることも厳しいほど、ゆとりがなくなってしまうのです。

そこで、私たちが今取り組んでいるのが、
もう1つのバリューアッププラン。
1014サイズでも可能なシャワーブースの設置です。
費用もバス・トイレ別の工事と同じ100万円～120万円ほどで設置が可能です。

シャワーブースとトイレをしっかりと間仕切るため、
シャワーカーテンは不要となります。

アクセントパネルが使わるシャワースペースの壁面は、
ホテルを思わせるスタイリッシュな空間です。

また、トイレは温水洗浄便座付きタンクレストイレのため、
十分なスペースが確保されています。

一方で、浴槽がないのに本当に入居者から選ばれるのかと、
心配される方もいるかもしれません。

そこで、私たちはシャワーブースの設置を行うにあたり、
約100社の賃貸仲介会社に対してニーズ調査を実施しました。

調査結果でも8割以上が「問題なく入居者に紹介できる」と言う回答でした。

最近の若者は浴室よりもシャワーのみで過ごす傾向にあり、
スタイルリッシュな生活を好む傾向があるため、
かえって若者需要を取り込める可能性が高いのではないか。

また、外国籍であれば、そもそもシャワーで済ませるのが一般的なため、
なおさら問題はないとのことです。

導入にあたっては、当社が所有している物件で試験運用しています。

シャワーブースの設置工事を行ったのは、
東西線早稲田駅から徒歩5分、
築34年になる鉄筋コンクリート造のワンルームマンションです。

エリア特性から、早稲田大学の学生を想定入居者としています。

設定家賃は前回の賃料が68,000円のところ、
7,000円アップの75,000円。
募集してからわずか6日間でお申し込みをいただくことができました。

申込者は地方在住の高校3年生で
今年の4月から早稲田大学に通う学生でした。
まさに想定通りです。

このように、これまではサイズの問題から3点式ユニットバスの
バリューアップができなかった物件でも、
シャワーブースであれば無理なく設置でき、収益力を向上させることが可能です。

また、今回ご紹介した3点式ユニットバスの分離工事や
シャワーブースの設置は高額な費用が必要となります。

3点式ユニットバスの対策はしたいけれども、
そこまで費用がかけられないという方には、
費用を抑えた簡易リノベーションプランもご用意しています。
賃料5,000円アップも！？閑散期に活躍する低価格リノベーションの実績大公開！

3点式ユニットバスの物件をご所有で収益力の改善をご希望の方は、
ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託管理サービス　賃貸営業部　H・T

◆　スタッフプロフィール　◆
鹿児島県鹿児島市出身の48歳。

賃貸営業部に所属し、空室物件の早期客付けのために最大の協力会社である賃貸仲介会社との信頼関係を作るべく、情報提供や訪問営業を行っています。

若さと健康維持の為、 スポーツジムに通い始めました。
まずは腹筋を割ることを目標に日々トレーニングに励んでいます。