マンション投資は一時的には所得税の節税効果が見込めます。しかし、その効果は数年続くに過ぎません。そもそも、節税の仕組みは、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、はじめて税金の還付が受けられるのです。したがって、借入金の返済に伴なう支払利息や減価償却費の計上額の減少により、経費が年々少なくなりますので、いずれ黒字転換し、税の還付から納税へと転じるのです。

マンション投資で黒字が生じているということは、それだけ投資が順調に進んでいるということで、本来喜ばしいことです。不動産投資の目的は、長期的・安定的に収益を得ることにあります。赤字を出して所得税の節税だけを狙ったマンション投資は目的を履き違えていると言えます。

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なお相続税の節税という観点では、マンション投資は効果的です。
現金を所有するよりも、収益不動産に組み替えたほうが相続税の計算の基準となる相続税評価額を現金の３分の１程度に抑えることが可能です。

相続対策というと、すぐに思い浮かぶのは『節税』ではないでしょうか。もちろん、相続対策も節税対策のひとつですが、それだけではありません。相続対策には『分割』『納税』『節税』という3本柱の対策が必要です。
この3つの相続対策のすべてを満たしている投資が東京中古ワンルーム投資です。

【分割対策】ワンルームなら分けやすく円満相続
「争族」になりやすい1棟アパート・マンションと円満相続のワンルーム
分割対策を考えるうえで最も避けなければいけないのが、資産を共有名義にしてしまうことです。
例えば不動産相続では兄弟間で意見があわずに売却や必要な修繕ができないなど、不動産が「負」動産になってしまいかねません。
高額な1棟アパート・マンションの場合、兄弟で1棟ずつ分けることはできませんが、価格が手ごろなワンルームマンションであれば、1戸ずつ分けやすいため、共有名義になることを避けられるため分割対策として効果的です。

【納税対策】家賃収入で納税資金を準備する
子供に贈与すれば、子どものために将来の納税資金が作れる
相続税の申告・納付は相続が発生してから10か月以内に行う必要があります。手元に納税資金がなければ、それまでに資産を売却するなどして、相続税分の現金を用意する必要があります。
安定した収入を得ることのできる東京・中古・ワンルームであれば、入ってくる家賃収入を納税資金として活用することが可能です。
また、生前に子供にマンションを贈与すれば、お子様もマンションから得られる家賃収入で納税資金を準備できますし、いざというときに売却もしやすくまとまった資金を得ることが可能です。

【節税対策】資産価値は下げずに、評価額だけを下げる
相続税評価額を1/3~1/4に圧縮できる
現金の相続税評価額は額面金額が課税対象となります。
一方、東京・中古・ワンルームの相続税評価額は購入価格のおよそ1/3~1/4に圧縮することができます。
相続税評価額を下げたとしても、資産価値まで下がってしまっては本末転倒です。 収益物件の資産価値は、将来にわたって当該物件からどれだけの収益が見込めるのかによって決まります。
この点、東京都の単身世帯は増え続けており、ワンルームマンションは長期に渡って安定した収入を期待することができます。
実際に、過去5年の都内の中古ワンルームマンションの価格の推移をみても、その資産価値は安定しています。
一方で、地方・郊外のアパートの場合、相続税評価額を下げることはできても、将来の需要減少から資産価値が下落してしまうことも珍しくありません。
相続税評価額を下げたとしても、資産価値も下がってしまうのであれば効果的な相続対策とは言えません。

東京・中古・ワンルームを用いた相続対策の詳細についてはこちらからご覧ください。

居住用住宅の場合、一定の条件を満たした物件の購入であれば、住宅ローン控除を利用でき、税金の控除を受けられます。投資用不動産の場合、ローンで物件を購入しても、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除の条件は、『自宅用』の不動産の購入であり、『第三者への賃貸を目的とした投資用不動産』のローンには適用はされません。

ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として、計上することができます。支払利息分が経費として計上できる分、現金で購入された場合と比べ、課税される所得金額は少なくなります。しかし、金利分が経費として計上できても、税金の還付が受けられるわけではありません。あくまでも、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税の還付が受けられるのです。

不動産投資で節税ができる仕組みについて説明します。
まず、不動産投資を行なうと、家賃等の収入と管理費や固定資産税、金利、減価償却費といった経費が生じます。

　

収入から経費を差し引いた額が、マイナスつまり赤字になった場合、その赤字額を給与所得から差引くことができるのです。
すでに給与から源泉徴収されている税金は、不動産所得の赤字の分だけ多く支払っていることになりますので、その分の税金が確定申告を行なうことで戻ってきます。

　

しかし、ここで注意していただきたいのは、本来、不動産投資の目的はなんであるかということです。
不動産投資の目的は、節税ではありません。継続して家賃収入を得ることです。
今から30年ほど前の平成バブルの時代には、節税や値上がりを目的にした不動産投資ばかりがもてはやされました。そうした節税目的で投資をしていた人たちは、その後どうなったでしょうか。多額の借金を抱え続けた人や多額の損を出して物件を手放した人、節税目的の不動産投資をしたせいで、一家が離散してしまった......、そんな悲劇的なことも実際に起きているのです。

これから、不動産投資を始める人、またすでに投資をしている人は改めて不動産投資の目的を、再認識していただければと思います。

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