★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.474 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　～あなたの老後、本当に大丈夫！？～
☆☆☆★　　 日本財託ＨＰ
★☆☆☆☆ 　http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますＵＲＬ
　　をクリックして下さい。

◆――――――――――　平成２８年１０月末現在 ――――――――――◆

オーナー６，３０１名、管理戸数１６，７６２戸、入居率９９．４１％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――◆

　１.　築３０年のマンションが生まれ変わる！マンションの建て替え最新事例
　
　２.　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
　
　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
　
　４.　「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
　　　　　　　　　 ～参加者募集のお知らせ～
　
　５.　編集後記

======================================================================
　
　■　築３０年のマンションが生まれ変わる！マンションの建て替え最新事例
　　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　中古ワンルームマンション投資のよくある質問のひとつに、
　「出口戦略」があります。

　購入した東京２３区内のワンルームマンションを最後はどのように
　したらよいのかというものです。

　出口戦略についての私たちの答えは明確です。
　東京２３区内のワンルームマンションは最後まで持つことです。

　２３区内の駅から徒歩１０分以内のような
　賃貸需要の確かなマンションであれば、
　多少家賃の変動はあるにしても、
　マンションの寿命が尽きる最後まで持ち続けることで、
　物件価格をはるかに超える家賃収入をあなたにもたらしてくれます。

　築年数が１０年経った１８００万円の中古ワンルームマンションを例に考えてみます。
　このマンションの手取り利回りが４％とすると、
　年間家賃収入は手取り７２万円です。

　一般的にマンションの寿命は６０年といわれています。
　寿命が６０年とすると、残りの耐用年数は５０年。
　この５０年間で入ってくる家賃収入は、３６００万円にもなります。

　もちろん多少家賃の変動や空室はあるにしても、
　東京２３区内のワンルームマンションは、持ってるだけで収益の塊です。
　よほどの事情がない限りは、最後の最後まで持ち続けてください。

　では、マンションの寿命が来てしまったらどうなるのか。
　６０年が経過した後のマンションはどうなるのか心配ですよね。

　マンション寿命が近づいてきた時には、
　賃貸需要が安定しており、これからもその土地で賃貸経営を行うことが
　有望なエリアであれば建て替えの選択肢が出てきます。

　もし、これが賃貸需要のないようなエリアの収益不動産だと、
　建て替えの話も出ず、売却するにも
　価格がつかないということになりかねません。

例えば、バブル景気の全盛期には、
　新潟県の越後湯沢周辺に、
　たくさんのリゾートマンションが乱立しました。

　しかし、いまでは売却中のリゾートマンションが、
ゴロゴロと売れ残っています。

バブル時代、２０００万円以上した物件が、
５０万という信じられない価格をつけているのに、
買い手がなかなか見つからないのです。

一方、利用価値が高い東京２３区内で駅から近い不動産であれば
　買い手もすぐに見つかります。

築年数が経過したマンションであっても、
適正な相場価格であれば、素早く売却することができるのです。

　また、マンションの寿命が来る前にも、
　マンションが建て替えられて
　生まれ変わるケースも出てきています。

そこで、今回のコラムでは、
実際にあった建て替えの事例を元に、
不動産投資の出口戦略についてご紹介します。

先日、建て替えが決まった物件は、
東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩１分。
鉄筋コンクリート造のマンションです。

築年数は、まだ３０年しか経っていないことから、
建物の寿命によって、建て替えが決定した訳ではありません。

武蔵小山駅前の周辺は、木造住宅密集地域となっていて、
火災が発生した際の危険性が以前から問題視されていました。

そこで、東京都が容積率を大幅に緩和し、
３万１千平米もの再開発事業が動き出したのです。

再開発事業の目玉は、商業施設と一体となった
２棟の超高層マンションです。

地上４１階建てと４０階建て、２棟を合わせて、
なんと１０００世帯以上の増加が見込まれています。
　再開発事業の完成は２０２０年を予定しています。

当社が管理するオーナー様のマンションも、
再開発エリアの一画に含まれたのです。

再開発事業は、平成１６年に計画が決定してから、
１２年に渡り進められてきました。

オーナーに対して、具体的な交渉が始まったのは、
再開発組合が設立された今年の４月からです。

　一般的にマンションの建て替えが決まった場合、
　オーナーには、２つの選択肢があります。

　ひとつが、新たな事業主に持ち分を売却することで、
　まとまったお金を受け取る選択肢。

　もうひとつが共同事業として再開発に参加することで、
　新しいマンションを手に入れる選択肢です。

　今回の建て替え事例では、
　共同事業に参加することになりました。

　共同事業に参加した場合、わずかな資金を追加するだけで、
　新しく生まれた変わったマンションを手にできるからです。

　再開発組合が算出した、
　建て替え前の旧マンションの評価額は約１１４０万円。
　１平米あたりで換算すると約７０万円です。

　地権者に割り当てられた
　新たに生まれ変わる超高層マンション、
　ワンルームタイプの価格が約１２００万円～２１００万円です。

　これは地権者用の特別価格で、
　一般価格なら最低でも２５００万円以上です。
　　
　階数や平米数によって価格は異なりますが、
　地権者用の新マンションと旧マンションの平米単価は、
　ほとんど変わらないので、お得ですよね。

　最も低価格な１２００万円の部屋を選んだ場合、
　旧マンションの評価額は１１４０万円ですから、　　
　６０万程度の追加支出だけで、
　ハイグレードな新築マンションが手に入ることになります。

　ただ、気になるのは新しいマンションが
　完成するまでローンの支払いです。

　建て替えの最中は当然、入居者がいないので
　家賃収入は入ってきません。
　ローンが残っていれば、オーナーにとって死活問題ですよね。

　その点、建て替えの期間中でも、
　再開発組合から家賃保証を受けられるため心配いりません。

　現在の家賃を１００％として、
　明け渡し期日である来年２月末までは全額保証。

　翌月の３月から建物の竣工までの期間は、
　家賃の９０％がオーナーに支払われる予定です。

　このように建て替えが起きた場合、
　共同事業として参加することはメリットが多いのですが、
　注意しなければならないのが、退去トラブルです。

　一般的な賃貸借契約では、２年間の契約期間を終了しても、
　オーナーからは正当な事由がなければ解約できません。

　取り壊しの計画が分かっているマンションなら、
　賃貸借契約を結ぶ際、入居者に対してきちんと伝えるのはもちろんのこと、
　期間限定の契約である「定期借家契約」で結ぶ必要があります。

　期限のある定期借家契約であれば、
　建て替え時期が迫ってきたからといって、
　あわてて入居者と立ち退きの交渉をすることも必要ありません。
　スムーズに建て替えに移行することができます。

　さて、今回の事例でご紹介したような
　建て替えの需要が生まれるのも東京ならではの話です。

　世界中の注目を集める２０２０年の東京オリンピックに向けて、
　東京は再開発計画が目白押しです。

　常にどこかで再開発が行われており、
　街は生まれ変わり続けています。

　また、再開発エリアから外れたとしても、
　都内はワンルームマンション開発規制条例もあり、
　新しいマンションが建ちづらい状況ですから、
　いずれはマンション単独での建て替えの事例も出てくるはず。

　さらに、どうしても現金が必要になったときには、
　建て替えを待つことなく、素早く売却して現金を手にすることができます。

　これも東京２３区がそれだけ賃貸需要が安定していて、
　将来にわたって収益が見込めるからこそできることです。

　冒頭にご紹介したように、
　投資の最初の時点で立地を誤ってしまうと、
　再開発どころか、売却するにも苦労することになります。

　東京２３区内の中古ワンルームであれば、
　最後まで持ち続けることで収益の最大化が図れ、
　さらに、出口戦略の選択肢を持つことが可能です。
　
　

　日本財託管理サービス　契約部　鍋谷　嘉仁（なべやよしひと）

　◆スタッフプロフィール
　
　神奈川県湯河原町出身の３５歳。
　
　契約部で、更新に関する契約書の作成や、
　更新料の支払いについて入居者へのご案内を行っている。
　
　大のビール党で、クラシックラガーがマイブーム。
　しかしお腹のたるみが気になり、水泳でシェイプアップを目論む。
　始めて１年、成果はまだ出ていない。

　
　◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫
　　　不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
　　　
　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

　
====================================================================

　■ ２．≪オーナー様の生の声　合計５０４話　ＨＰ掲載中≫
　　　　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【家族の生活を守る　No.３５】

　『子育てファミリーに合った投資スタイル』

　Ｓ・Ｔ様　３９歳　神奈川県在住
　日本財託を知ったきっかけ：インターネット検索
　ご購入日：平成２８年４月
　ご購入物件：新宿区（都営新宿線「曙橋」徒歩４分）　平成１１年　他４戸
　
　数ある投資の中で、不動産投資を選んだのは、
　長期の運用を考えた場合、
　大きな失敗のリスクは低いと考えたからです。
　
　インターネットの情報や書籍を読んだり、セミナーへの参加を通じて、
　成功の実現性が高い投資であると判断しました。

　ただ、不動産投資と一口に言っても、
　新築・中古、区分・一棟、都心・地方等の選択肢が多く、
　なかなか投資に踏み出せない状況が続きました。
　
　そんな中、子どもが生まれ、妻が育休に入りました。
　
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report02/post-354.html

=====================================================================

　■　３.　ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

　≪簡単スピード査定サービス実施中≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

　日本財託グループでは、東京２３区内の中古ワンルームマンションの
　ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

　創業２７年、これまで１万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
　正確でスピーディーな査定を実施。最短１週間で現金化します。

　≪日本財託の５つのメリット≫

　メリット１　スピード査定
　　翌営業日までに査定金額をお伝えします。

　メリット２　仲介手数料不要
　　日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

　メリット３　売却後のトラブルも心配なし
　　買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

　メリット４　手続きは簡単
　　マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

　メリット５　最短１週間で現金化
　　抵当権の設定のない不動産であれば最短１週間で現金化できます。

　≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
　
=====================================================================

　■　４.　セミナーのご案内　～　参加無料　～　　

――――――――――――――――――――――――――――――――

【延べセミナー参加者１８，０００名の実績！】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』
　
【東　京】２０１６年１２月３日（土）ＰＭ１：００～３：３０
【名古屋】２０１６年１２月３日（土）ＰＭ１：００～３：００

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『金利上昇リスクにも負けない安全な借入割合』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』

最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

また、名古屋のセミナーでは、
『東京と名古屋の投資物件の比較』
『２０２７年リニア開通がもたらす効果』
など、

お客様からよくご相談をいただく項目について、
しっかりとお伝えしていきます。

　◆　特選物件のご紹介　◆

　≪セミナー限定≫
　年間平均入居率９９％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月１００戸以上の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９９％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

　セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/

=====================================================================

　■　５.　編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　先日、オーストラリア留学時の、
　クラスメイト４人と食事する機会がありました。
　
　英語が思い通り話せず辛かった話や、
　楽しかった思い出話に花が咲きました。
　
　英語を現地で学ぼうとシドニーに留学したのは、
　ちょうど２０歳になる頃です。
　
　とはいえ、英語の成績はむしろ、
　悪い方だった私。
　
　空港に着陸後、さっそく入国審査で、
　絶望感を味わいました。
　
　『何をしに来たのか』『どのくらい滞在するのか』
　極めて一般的な質問ですら、聞き取れません。
　
　しかも、ホームステイ先のホストは、
　ベトナム系の移民の老夫婦でした。
　
　訛りの強い英語はまるで別言語。
　
　初日は歓迎されつつも、一言一句、
　何を喋っているのか、理解できませんでした。
　
　「もうダメだ...」と思った私を救ってくれたのは、
　メキシコ人のルームメイト、マックスです。
　
　ホストの家は１０室以上もあり、
　１４人もの留学生が暮らしていました。
　
　マックスは、筋骨隆々でちょっと無骨な印象とは、
　対照的に心優しい人物でした。
　
　英語が不自由な私へ、時にジェスチャー付きで
　家のことについてゆっくりと教えてくれました。
　
　毎日、私にも分かりそうな簡単な英語で、
　根気よく話しかけてきます。
　
　学校では友人を紹介してくれたり、
　夜にはバーへ、週末には車で洞くつ探検へと、
　連れて行ってくれました。
　
　年齢こそ１８歳と年下でしたが、常に一緒にいる
　マックスのことを兄のように慕っていたのです。
　
　３か月後、彼が帰国する際は、
　お互いに大泣きしながらのお別れでした。
　
　一人ぼっちになった寂しさと同時に、
　これからは自分一人で何とかしなければ、
　という気持ち。
　それが、私を開き直らせました。
　
　とにかく学校では会話の輪に飛び込み、
　「Ｈｏｗ'ｓ　ｉｔ　ｇｏｉｎｇ？（調子どう？）」
　
　授業でも、誰よりも早く挙手し、
　よく答え、よく間違えました。
　
　『健斗は日本人らしくなくて、
　　クレイジーだね！』
　
　クラスメイトからそう言われるようになって、
　段々と実力も自信もついてきました。
　
　そんな頃に事件が起こります。
　
　新たなルームメイト、ロベルトが、
　ホストマザーと大ゲンカをしたのです。
　
　彼はマックスと同じ１８歳のメキシコ人ですが、
　やんちゃなタイプで、
　これまでもいざこざを起こしていました。
　
　ホストマザーは顔を真っ赤にして、
　『今すぐ出ていけ！』と叫んでいます。
　
　マックスならどうしただろう。
　思いを巡らせ、仲立ちをかって出ることにしました。
　
　自室で二人きりで、ロベルトと向き合い、
　「俺はお前がこの家にいないなんて、嫌だ。
　　まず謝ろう」
　
　彼もなかなか頑固で、考え方を変えませんでしたが、
　丸一週間、時に深夜まで色々な話をして、
　仲直りをさせることに成功しました。
　
　必死になって首を突っ込んだ結果、
　彼との仲も、より深めることができました。
　　
　他にも、ホームパーティーに顔を出しては、
　お互いの得意料理を披露して仲良くなった友人もいます。
　
　今も連絡を取り合うかけがえのない友が
　世界中にいることは幸せなことだと思います。
　
　仕事では、マンション投資の魅力を伝えるコンサルタントとして、
　たくさんのお客様と合う機会に恵まれています。

　初めてお会いするお客様のなかには、
　緊張されているのか、なかなかお話しを伺えない方もいます。

　そうしたお客様に対しては、
　海外留学で培ったコミュニケーション能力を発揮して、
　信頼してお話しいただけるよう心がけています。
　
　これからも日々の良い出会いを、
　一生涯のご縁へと積み重ねていけるよう、
　目の前のお客様と向き合っていきたいと思います。
　
　
　日本財託　資産コンサルティング部　S・K
　
　◆　スタッフプロフィール　◆
　
　千葉県夷隅郡大多喜町出身の２４歳
　
　資産コンサルティング部にて、東京中古ワンルームを通じて、
　お客様の老後の不安を解消することを目指している。
　
　日本財託サッカー部に所属し、
　先週行われた事業所対抗フットサル大会にも出場。
　
　チーム最年少のＦＷとして期待されるも、
　身体が思うように動かず、チームも優勝を逃してしまった。
　
　基礎体力の強化も兼ねて、まずは２月の東京マラソンに向けて、
　気を引き締めてトレーニングしていきます！

----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

　　どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発　行】株式会社　日本財託
　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　TEL：03‐3347‐2414　FAX：03‐3347‐2420
【住　所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F･10F
【担　当】坂元　寛和

======================================================================