不動産投資は長期にわたってコツコツと家賃収入を
積み上げていく資産形成方法です。

長期保有が前提となるからこそ、購入後の賃貸経営が重要となってきます。

たとえば、物件の古くなってくると、新しく入居者が付くまでの期間が長くなったり
場合によっては家賃を下げざるを得ないケースも考えられます。

特にこのコロナ禍の影響で、
空室に悩まれているオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

空室の早期解消と収益力の改善には、「リノベーション」が有効です。
ただし、フルリノベーションを行うには、ワンルームマンションとはいえ、
数百万円の費用がかかってしまいます。
投資効率を考えると、手を出しづらい選択肢でしょう。

早期の空室解消と収益力の改善をリーズナブルな費用で
実現することができれば、選択肢の幅も広がります。

そこで、今回のコラムでは
「空室解消と収益力の改善」そして「投資効率」を両立するリノベーション工事について、実際の施工事例とともにご紹介いたします。

お伝えしたようにリノベーション工事に効果があるとっても、
やみくもに行えばよいというわけではありません。
フルリノベーションすれば空室も早期に解消でき、
家賃も上げることができますが、その分コストもかかります。

そこで、当社ではフルリノベーションとまではいかなくとも、
部屋の見た目にインパクトを与え、空室解消や収益改善に効果を発揮するポイントに
絞って工事を実施する「デザインリノベーション」を実施しています。

このデザインリノベーションには2つのポイントがあります。

１つ目のポイントが「入居者目線」です。

空室対策と収益力の改善のために最も重要な内装デザインですが、
人の好みはそれぞれです。

私たちが「このデザインなら入居者が気に入るだろう」と考える部屋と、
入居者が本当に求めている部屋とでは、必ずしも一致するわけではないのです。

このギャップを埋めることがないまま、担当者の感覚だけを頼りに、
リノベーションを行ってしまうと、期待した結果が得られない可能性もあります。

そこで、今回はまず、多くの人が「住んでみたい」と思ってもらえる内装プランを
あらかじめ5つ用意しました。

次に、当社が管理するマンションに住む入居者にアンケート調査を実施。
アンケート回答総数811件のうち
「現在の家賃が上がっても住みたい」「20年以上の築年数であっても住みたい」など
それぞれのアンケート項目の投票数を集計し、総合的に最も人気の高かった上位２種類の
インテリアパターンを採用することにしました。

もう１つのポイントは、リノベーションの工事費用を「定額」にしたことです。

従来のリノベーション工事では物件にあわせた
オリジナルプランということもあり、工事金額も様々でした。

今回、工事箇所を厳選したことに加え、あらかじめプランをパッケージ化することで、
20㎡以下のワンルームで基本費用45万円（税別）に定めています。
なお、床材の仕様によっても単価が異なることがあり、
20平米を超える場合は、1平米ごとに2.5万円が追加となります。

同プランでは水回り設備に関しては一から交換するのではなく、
既存の設備にシート貼りを施すことで新品に近い見た目を再現。
空室対策として重要な内装は重点的に手を加えることで、デザイン性が非常に高く、
入居者様が住みたくなるようなおしゃれな仕上がりとなります。

さらに、リノベーションにあわせてキッチンの交換、3点式ユニットバスをバスとトイレを別にする工事なども、オプションプランとしてご提案しています。

実際にデザインリノベーションを実施した事例をご紹介します。
東京メトロ丸の内線「茗荷谷」駅から徒歩8分、
7階建てマンションの4階・1Kのお部屋です。

12年間住んでいた前入居者が今年10月半ばに退去。
猫を飼っていたこともあり、床や壁、水回り設備の劣化が目立ち、
原状回復工事に40～50万円程度の費用がかかる見込みでした。

また、築年数が24年経過し、原状回復工事のみを行って入居者を募集した場合、
家賃を下げざるを得ない可能性もありました。

そこで、オーナー様に提案し、デザインリノベーションを実施することに。

このリノベーションを行った結果、室内のデザインイメージを見て
気に入っていただいた入居希望のお客様が現れ、
工事が完了する前に次の入居者が決定したのです。

加えて家賃は4000円アップの家賃73,000円となりました。

今回のリノベーションでは、オプションプランとしてキッチン一式を丸ごと交換し、
さらにエアコンも新品に取り換えたため、総コストは約100万円となりましたが、
もとの原状回復工事だけにかかる費用を考えると、
実質50万円で空室解消と家賃アップを実現することができたといえます。

また、工事期間についても、通常のリノベーションに比べ、
約半分の期間となる1か月ほどの期間で完了することができました。

このように、当社が提供するデザインリノベーションでは、
フルリノベーションに比べて割安な投資額で、空室解消と収益力のアップが見込めます。

不動産投資は長期間にわたる投資です。
こうした定額リノベーションプランも選択肢のひとつにあれば、
より安心して賃貸経営を続けていけるのではないでしょうか。

物件のエリアや募集時期によっても見込める効果は変わってきますので、
オーナー様が所有される物件ごとに最適なご提案いたします。

また他社で管理を委託されているオーナー様でも、
工事のご相談を承っていますので、ぜひお気軽にご相談下さい。

デザインリノベーションの詳細はこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/booklet/DesignRenovation.pdf

日本財託管理サービス　管理部一棟ソリューション課

笠原　良太（かさはら　りょうた）

◆　スタッフプロフィール　◆
東京都稲城市出身の41歳。
管理部一棟ソリューション課として、主に賃貸経営の収益力を改善する設備投資や、リノベーションなどの提案を行っています。
最近めっきり寒くなりましたが、趣味の釣りは毎週欠かしません。
11月は「シーバス」を計30匹ほど釣りあげました。