何らかの理由で入居者が室内で亡くなった場合、
その物件は「事故物件」と呼ばれます。

オーナーとして気になるのは、
不幸にも入居者が亡くなり、所有物件が事故物件になった際、
「どのようなケース」で、
「いつまで」次の入居者に伝えるべきなのかということでしょう。

この告知基準には、これまで明確なものがありませんでしたが、
今月、初めて国土交通省がガイドライン案を公表しました。

今回は、賃貸経営に与える影響を踏まえ、
事故物件の告知ガイドラインのポイントを３つに絞り、解説します。

今回、国交省が公開したのは
『宅地建物取引業者による人の死に関する
　心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン』です。

不動産物件の取引に当たって、
借主・買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄のことを
法律用語で『心理的瑕疵（かし）』と言います。

そもそも何故このような指針が
作られることになったのでしょうか。

それは、これまで不動産取引の際に、
所有者や入居者がお亡くなりになったことに関する心理的瑕疵について、
適切な告知や取り扱いに関する判断基準がなかったからです。

告知をするか否かは、業界の慣例や少ない判例をもとに、
不動産会社によって対応が異なる状況で行われてきました。

こういった状況ではお互いに安心して取引が
できないという問題を抱えていたのです。

そこで、トラブルの未然防止の観点から、
現時点において判例や取引実務に照らして、
妥当と考えられる一般的な基準として整理されたものです。

今後、パブリックコメントの結果を踏まえ、
ガイドラインの内容に変更が生じる可能性がありますが
ひとつの基準としてはじめて発表されました。

今回は賃貸取引に関して、
ガイドラインの３つのポイントを見ていきます。

ガイドラインでは告知の必要性と、
告知が必要な期間の目安を示しています。

まず押さえておくべきポイントは、告知が必要な状況です。

室内での他殺や自殺、事故死は「告知する」事項だと明記されました。

またその必要期間は、賃貸借契約においては、
特段の事情がない限り、発生からおおむね３年間です。

実務的には、心理的瑕疵が薄まるには、
２～３年がかかるとされており、
ガイドラインの３年間という基準もこれに即したものです。

心理的瑕疵があれば入居者募集において苦戦するため、
そのお部屋の家賃は、相場から10％～20％程度
低くして募集するのが一般的です。

一方で、当社の管理物件における平均入居期間も、
およそ３年です。

つまりガイドラインに従えば、
本来得られるべき家賃収入額を逸している期間を、
最小限にできると見込まれます。

ポイントの２つ目は、
病死、老衰などいわゆる自然死や日常生活における不慮の死は、
「告知の必要はない」と明記されたことです。

このような自然死が発生した場合、
現状でも、入居者募集時に心理的瑕疵を告知しないことが、
一般的です。

当社管理物件においても同様で、
家賃を下げて募集する必要もありません。

ただし、例外として注意すべき点があります。

これが３つ目のポイント、孤独死リスクです。

ガイドラインでは例外として、
自然死でも、発見が遅れて長期間の放置があり、
いわゆる特殊清掃を要するようなケースを挙げています。

この場合も通例通り、告知が必要と明記され、
原則として３年間とされました。

誰にも看取られることなく、
室内で死亡してしまう、いわゆる孤独死においては、
発見までのスピードが影響の大小を分けます。

死亡の発見が遅れると、特殊清掃や居室に残された家具等の残置物の処理、
原状回復工事に多大な費用がかかり、
オーナーの負担となることも少なくありません。

加えて、告知を要する以上、家賃を相場よりも下げて募集しなければ
次の入居者が決まらない可能性も出てくるでしょう。

当社管理物件でも年間に数件程度、
まさに万が一に近い確率ではありますが、孤独死が発生しています。

そのため、当社では孤独死防止策として、
リスクの高い７０歳以上の入居者に対して毎月必ず電話で連絡を取っています。

部屋の設備に不具合がないか、
また、困っていることがないかをお伺いして、
生活サポートをしながら、定期的に安否確認しています。

以上、３つのポイントでご紹介したように、
ガイドラインの有無によって賃貸契約の実務上、
大きな変化が生じるわけではありません。

ガイドラインに法的拘束力はありませんが、
不動産会社の対応を巡ってトラブルとなった場合には、
ガイドラインが考慮されることになります。

ガイドラインが整備されることによって、
契約後のトラブルの未然防止につながることが期待されます。

オーナー様が無用なトラブルに巻き込まれるリスクを
減らすことにつながるでしょう。

また、最近では孤独死リスクに備える保険という
選択肢があります。

たとえば月２００円程度の負担で、１００万円までの保障がつき、
生じうる損害の大部分を賄えるものです。

当社でも取り扱いがございますので、
孤独死リスクに対して万全に備えたい場合は、お気軽にご相談ください。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆ スタッフプロフィール　◆
埼玉県大宮市出身の３３歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

意外と蒸し暑い日が多いこの頃。コンビニの棚から同価格でもちょっとだけ内容量増しのペットボトル飲料を探し当てた瞬間に、小さな喜びを感じています。