5月29日、日経平均株価の終値は31,233円を記録し、平成バブル期以来、33年ぶりの高値となりました。

その要因のひとつが海外と比較して、圧倒的に低い日本の金利です。

ウォーレンバフェット氏をはじめとした
海外投資家が金利の低い円建て社債で円を調達して、
日本株への投資を行い、高いパフォーマンスを発揮しています。

この金利差を契機とする投資マネーの流入は株式にとどまらず、不動産にも向けられています。

不動産サービスのジョーンズラングラサール（JLL）がまとめた「世界の都市別不動産投資額」によると、
2023年1～3月期の東京を含む首都圏への投資額は第2位に急浮上。

海外機関投資家のレポートでも
東京は「世界的に傑出した『魅力的な』市場」だと評価されています。

海外との相対的な金利差も投資を集める原動力になっていますが、その前提として
東京が「人・モノ・金」の面で、世界基準からみても大変魅力的な都市であるからです。

今回のコラムでは、海外との金利差の観点から
世界の投資家から熱い注目を集める東京の不動産についてご紹介。
世界からみた最新の東京の姿をお伝えします。

まず、先日発表されたJLLのレポートを確認してみましょう。

2023年1～3月、日本の不動産投資額は1兆1,748億円となりました。
これは前年同期比で61％もの増加となります。

都市別にみると、同時期の東京への不動産投資額はロサンゼルスに次いで第2位。
2022年通年のランキングの16位から急浮上しました。

好調な滑り出しを受け、JLLは2023年通年の見通しとして、
日本の不動産投資額は前年から20％程度の増加となる4兆円を予想しています。

その一方で、世界全体における不動産投資額は2023年1～3月期で56％の減少。

なかでもアメリカを含む「アメリカ大陸」は61％減、欧州・アフリカ・中東地域は58％減と、
欧米を中心に投資額が前年の同時期を下回りました。

2023年通年でみても、とりわけ欧米の不動産投資額は停滞が続くと予想されています。

では、なぜいま世界の投資家がこれほどまでに日本の不動産を購入しているのでしょうか。

その理由の一つは、海外との金利差と円安です。

コロナ禍による物流の混乱やロシアのウクライナ侵攻などが引き金となり、
世界各国の物価は大幅なインフレとなりました。

例えば、2022年通年の物価上昇率をみると、
アメリカは7.99％と31年ぶり高水準となり、EU圏内はなんと9.2％にまで跳ね上がりました。

こうしたことから、諸外国の中央銀行はインフレに歯止めをかけるため、金融引き締めを断行。
その結果、アメリカの政策金利は5月時点で5.25％、EUは同3.75％と急上昇したのです。

その一方で日本はというと、物価上昇率は2.50％にとどまっています。

一時は利上げも取り沙汰されましたが、日銀は金融緩和の姿勢を維持しており、
政策金利は未だ－0.10％、いわゆるマイナス金利の状態です。

この金利差により、金利の低い国から高い国々へとお金が流れることになります。
これが現在の円安を引き起こしているのです。

「低金利」と「円安」。

海外の機関投資家らはこの状況を好機と捉えて、
日本の不動産に積極的に投資をしています。

つまり、不動産を購入する際には投資資金を金利が低い円で調達し、
円安の日本で投資をすることで他国と比べて相対的に「得」な投資をしている、ということです。

とはいえ、金利差や円安だけで世界中から東京へ投資マネーが集まっているわけではありません。

一般財団法人森記念財団・都市戦略研究所が毎年発表している
最新の「世界の都市総合力ランキング」では、
東京はロンドン、ニューヨークに次いで3位と高ランクを維持。

以前に本コラムで取り上げたように、新駅開発やオフィスビルの開業・開発が進んでいます。
（ますます「住み続けたい」街になる！東京の新線・新駅開発の最新事情）
（東京ミッドタウン八重洲がいよいよ開業！3年ぶりのオフィスビル大量供給で変わる東京）

この他にも、様々なランキングで東京は世界的に注目されています。

まずは交通。

Time Outが4月に発表した「世界で最も公共交通機関が充実している都市」で
東京はベルリン、プラハに次いで3位にランクインしました。

次は都市の「裕福さ」です。

イギリスのコンサルティング会社が４月に発表した「世界で最も裕福な都市」ランキングによると、
100万ドル以上を投資できる富裕層が多く住む都市で、
東京は１位のニューヨーク約34万人に次ぐ約29万300人で２位となったのです。

29万人というと、人口比にすると100人に2人以上。
それだけ東京はお金が集まり、生み出される都市だということです。

最後に若者の就労機会です。

世界の高等教育を分析する Quacquarelli Symondによる2023年版「最高の学生都市ランキング」では、
項目の一つである「就労機会」において、なんと世界1位を獲得しました。

この指標は、国内外の雇用主の人材採用の場として人気であるということを示しています。

背景には、全国から若者が集まってくる都市であるということが挙げられます。

総務省によると、2022年の東京の転入超過数は、
15歳～29歳の若者で約9万人となりました。これは2位の神奈川の約4倍もの数字です。

加えて、少子高齢化が進んでいるとはいえ、世界で12位の人口を誇る日本。
その約1割が集まる都市となれば、世界の経営者からしても魅力的に映ります。

このことから大企業や外資系企業を中心に拠点を構えるため、東京での就労機会は非常に多くなるのです。

以上の理由から、東京は世界的に見ても「ヒト・モノ・カネ」が集まる都市であることが分かります。
これらが相互に作用することで、今後も発展し続けることを期待することができます。

日本に住んでいる私たちからすると、アベノミクス以降の東京の不動産価格は上昇しており、
一見すると割高なのではないかと思われるかもしれません。

ただ、東京のポテンシャルは非常に高く評価されており、
海外投資家からみれば割安であるとされています。

さらに、いまは低金利で融資を利用でき、
投資利回りと借入金利の差も十分に取れています。

中古ワンルームであれば、世界から注目を集める東京の不動産を
手頃な投資金額で所有することができます。

世界に誇れる都市、東京での不動産投資を検討されてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
香西　信宏（こうざいのぶひろ）

◆　スタッフプロフィール　◆
香川県木田郡出身の30歳。
セミナーやHP、ＬＩＮＥの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えする。

最近、旧友と久しぶりに話す機会がいくつかありました。世界を相手に仕事をしていたり、
自ら起業して会社をグロースさせていたり。私も負けていられないな、と気持ちを新たにしました。